あんなこんな

1-3. あんなこんな相談

1. 住宅ローンって、そもそもなんですか ?
➣ 自分が住む住宅を買うためだけに利用できるローンです。従って、セカンドハウスや別荘、投資用の不動産購入には使えません。

2. いくらまで借りられますか ?
➣ 原則、年収の5倍~7倍まで借りることができますが、収入によっても違います。多額の借入は、返済も大変になり借入過多で返済に支障をきたす人もいます。

3. 住宅ローンは、いつ申し込んだらいいのですか ?
➣ 購入する物件が決まったら、事前審査や仮審査へ申し込むことができます。仮審査や事前審査が承認になったら、売買契約を結んで本審査へ申し込みします。

4. 住宅ローンの審査は、どんなことを審査するのですか
➣ 毎月確実に返済してくれるかどうかなどを審査します。審査条件は金融機関によって異なり、A銀行で審査が通ってもB銀行でダメになるというケースはたくさんあります。

5. 住宅ローンはどうやって選べばいいのでしょう ?
➣ 諸費用や総返済額、毎月の返済負担などを比べて、総合的に負担の少ないものを選んだ方がいいでしょう。例えば、A・B・C銀行の住宅ローンやフラット35と比べてみるのも、1つの方法です。

6. 住宅ローン金利は、どうやって選べばいいの?
➣ メドは、住宅ローン金利が上がらないと思ったら変動金利を選び、上がると思ったら固定金利を選ぶこと。そのためには、市場金利の動向を注意して見ておく必要があります。

7.金利が上がる・下がるは、どうやってわかりますか
➣ 金利の上下は、市場金利に連動して決まります。多くの金融機関は、短期プライムレートの動きを基準に翌月の金利を決めています。原則、景気が良くなれば金利が上がり、景気が悪くなれば金利は下がります。

8. 住宅ローンの総額ってなんでしょう ?
➣ 住宅ローンの総額は、事務手数料や保証料、その他の諸費用、毎月の返済額合計で構成されています。金利が低く毎月の返済額が少なくても、手数料などが多ければ総額が多くなる場合もあります。そのため、住宅ローンを比較する際には、諸費用も含めた総額で比較しましょう。

9. フラット35ってなんですか ?
➣ 独立行政法人住宅金融支援機構が提供している住宅ローンを総称して、フラット35と呼んでいます。住宅ローンは、大きく分けて民間金融機関が提供している住宅ローンとフラット35があります。

10.  貯金ゼロでも住宅ローンは利用できますか ?
➣ できます。しかし、審査が厳しくなったり、金利が高くなったり、条件も厳しくなったりして結果的に総返済額も多くなるので、あまりおすすめできません。最低でも、諸費用(事務手数料や保証料など)と物件購入価格の2~3割の頭金は用意する方がいいでしょう。

11.  不動産屋さんにすすめられた住宅ローンで決めていいの ?
➣ これも含めて検討した方がいいでしょう。不動産屋さんは住宅を売るために住宅ローンを斡旋してくれます。最低でも、総返済額等を比較して3社位の住宅ローンを比べた方がいいでしょう。

12.  住宅ローンの審査に落ちたらどうすればいいの ?
➣ 住宅ローンの審査は、各金融機関によって異なりますので他の銀行や信用金庫、フラット35などに申込んでみるのも1つの方法です。フラット35は、独自の審査をしているので申し込む価値はあります。

13.  中古住宅でも住宅ローンを借りることができますか ?
➣ 自分が住むための住居であれば利用できます。ただし、建築年数などで融資期間の制約を受けることもあります。詳しいことは各金融機関に問い合わせるといいでしょう。
また、中古住宅にも住宅ローン減税が適用されます。

14.  住宅ローンを借りる時に気をつけるポイントはなんですか?
➣ 住宅ローンの金利に振り回されず、家族が幸せに暮らせ、無理なく返済できる住宅ローンを選ぶことです。

15.  兄弟や親子間で、マンションを売買することができますか ?
➣ できます。市場価格で売買すれば可能ですが、なかには嫌がる金融機関もあります。一般的に仲介業者が入り適正な価格と合理的な理由があれば対応してくれるケースもあります。

16.  親から住宅購入資金の贈与を受けます、確定申告は必要でしょうか ?
➣ 必要です。2015年1月1日~2021年12月31日までの間に、自宅の新築、取得、増改築等のための資金を父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば、一定の非課税限度額まで贈与税が非課税となります。詳しいことは、税務署にお問い合わせください。

17.  外国人でも住宅ローンは、借りられますか ?
➣ 借りられます。日本に帰化して日本国籍を持っていたり、日本の永住許可を取っていれば可能です。フラット35の融資基準でも「日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方」となっています。しかし、国籍を取っていなくも対応している金融機関もあります。

18.  籍を入れずに、住宅ローンを借りられますか ?
➣ できません。入籍が条件となりますが一部対応している金融機関もあります。通常、ご夫婦で借りる方法は①連帯債務といい二人が連名で借りる方法 ②借入者は一人でもう一人の年収の全額や半額を合算して借入額を増やしもう一人は連帯保証人になる方法 ③単独債務の組み合わせ(ペアローン)で、それぞれが住宅ローンの借入者になる方法があります。

19.  今の住宅ローンをフラット35へ借り換えできますか ?
➣ できます。今借りている住宅ローンの返済が正常におこなわれていることと適合証明書があればできます。詳しくは、住宅金融支援機構のHPをご覧ください。

20.  適合証明書ってなんですか ?
➣ その住宅が住宅金融支援機構(フラット35)の定める技術基準に適合していることを証明する書類です。「フラット35」は適合証明を受けた住宅でなければ、借りることができません。取得には約5万円かかります。

21.  審査金利って、どんなことですか ?
➣ 金融機関が審査をするとき使う金利です。金利が上昇しても返済に支障がないように、
あらかじめ決めた金利で返済比率を計算して融資額を決めます。金融機関によって審査金利は異なります。例えば、住宅ローンの実行金利が0.5%であっても、金融機関が決めた独自の審査金利で審査をします。

22.  事務手数料を節約する方法はありますか ?
➣ ありません。金融機関によって異なりますが、おおむね3万円~5万円位か融資額の1~2%位かかるところがあります。金融機関によって異なります。

23. 「基準金利」や「優遇金利」、「適用金利」って、どこがどう違うのですか ?
➣ それぞれの金利が違います。「基準金利(店頭表示金利)」は、住宅ローンの基準になる金利で店頭表示金利ともいい店頭やHPにでています。「優遇金利」とは、住宅ローンを獲得するために基準金利から割り引く金利をいい、割り引いた後の金利を「適用金利」といいます。例えば、基準金利―優遇金利=適用金利となります。これ以外にも「実行金利」というのがあります。

24. 「実行金利」って、どんな金利ですか ?
➣ 実際に住宅ローンを借りる時の金利を言います。通常、住宅ローンは、仮審査や本審査を経て承認された後実行されます。つまり、申込から実行までは「タイムラグ」がありその間に金利が変わることもあります。例えば、3月に融資が承認され、6月に住宅ローンを借りるとしたら、この間に金利が変わる事があります。実行金利とは、3月に融資が承認された時の金利ではなく、6月に住宅ローンを借りる時の金利を言います。従って、この間に金利が上がったり下がったりすることもあります。

25. 「収入合算」って、どんなことですか ?
➣ 夫婦や親子の収入を合算して借りることをいいます。収入を合算することでより条件の良い住宅を購入することができます。合算して借りる方法には ①夫婦の収入を合算して連帯債務で借りる方法 ②一人だけ単独で借りる方法 ③それぞれが住宅ローンを借りる方法があります。詳しいことは、18番を参考にしてください。これ以外にも親子の収入を合算して住宅ローンを組むことができます。

26.  複数の金融機関に住宅ローンの申し込みをできますか ?
➣ できます。複数の金融機関に申込んで条件の一番良いところを選びましょう。住宅ローンは、年収や給与振込の有無、頭金の有無、取引の深耕度合いで金利や優遇条件が変わります。従って、同時に複数の住宅ローンを申し込めば、条件の一番良いところを選ぶことができます。もちろん、借りる前なら申し込みを断わることもできます。

27.  個人事業をしていますが、住宅ローンは借りられますか ?
➣ できます。確定申告を行っていることが条件になりますが、健康保険や国民年金を納付していることが条件になることもあります。原則、確定申告書3期分が必要になります。

28.  毎月返済が苦しいのですが、何か方法が無いでしょうか ?
➣ あります。今借りている金融機関へ行って、毎月返済額の減額をお願いしましょう。その時、収入が減っていることや支出が増えた要因を証明する書類を持参するといいでしょう。

29.  中古マンション購入でも住宅ローン減税を受けられますか ?
➣ 受けられます。マンションなどの耐火建築物の場合、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。また、木造などの耐火建築物以外の建物は、その取得の日以前20年以内であれば受けられます。

30.  個人信用情報に問題があります。住宅ローンは借りられますか ?
➣ 借りられません。どのような問題かわかりませんが、個人信用情報に問題があると金融機関は融資をしてくれません。個人信用情報センター(3つあります)に照会してみれば詳しい内容がわかります。但し、問い合わせには手数料がかかります。

31.  銀行の住宅ローン相談会に行った方がいいでしょうか ?
➣ 必要ないでしょう。他行から自行の住宅ローンへ借り換えさせるのと、自行の住宅ローンを販売するのが目的ですから。自行の住宅ローンが売れないとわかった瞬間「けんもほろろ」にされ、嫌な思いをしたお客様もおります。

32.  途中で住宅ローンを返したら、保証料は戻りますか ?
➣ 戻ります。返済月数に応じて戻してくれます。ただし、戻さない金融機関もありますので予め「保証約定書」で確認するか金融機関に問い合わせた方がいいでしょう。また、繰上返済の手数料を取る金融機関もあるので、いずれにしても事前に問い合わせることをお勧めします。

33.  繰り上げて全額返済すると違約金を取られますか ?
➣ 取られます。ここ10年位の住宅ローンは借入の途中で全額返済すると取られます。ただし、昔の住宅ローンには取られないものもありますので金融機関に確認した方がいいでしょう。

34.  保証会社は、必ず使わなければならないのでしょうか ?
➣ 原則、金融機関の指示に従うことになりますので、それが嫌なら借りることはできません。しかし、連帯保証人で対応してくれる金融機関もあります。

35.  勤続年数が3年ありません。住宅ローンは借りられますか ?
➣ 借りられます。審査は、原則職歴や勤続年数などを加味して行うので、メガバンクなどは難しいでしょう。しかし、フラット35は特にそのような制限を設けていないので検討する余地はあります。他にも勤続年数にこだわらないで融資する金融機関はあります。

36.  派遣社員でも住宅ローンは、借りられますか ?
➣ 借りられます。勤務形態を聞いて対応してくれる金融機関もありますが、メガバンクなどは難しいでしょう。融資を判断するポイントは、完済時まで「将来に渡って安定した収入を得られるかどうか ?」であり、アパートなどの家賃収入や著作権等の収入があれば対応してくれるところもあります。

37.  パート・アルバイト社員でも、住宅ローンは借りられますか ?
➣ 借りられません。金融機関の融資を判断するポイントは、完済時まで「将来に渡って安定した収入を得られるかどうか ?」なので、パート・アルバイトの場合身分保証が無いため借りられません。しかし、事情を聴いて個別対応してくれる金融機関もあります。

38.  事前審査・仮審査と本審査の違いは、どこにありますか ?
➣ 事前審査・仮審査、本審査とも保証会社が行います。事前審査と仮審査は同じ意味で、とりあえず融資ができるかどうか ? の判断をするために行います。従って、収入証明などの必要書類はコピーで可能です。しかし、本審査は、いくら融資できるか真剣に判断するので書類は全て原本で確認します。預金通帳や証書、売買契約書、建築確認書なども原本で確認します。最近、某銀行で書類改ざん事件があったのでどこの金融機関も原本確認には神経質になっています。

39.  フラット35の団体信用生命保険は、どのように変わったのですか ?
➣ 従来、団信は一括払いだけでしたが、平成29年10月1日以降に申込みしたお客さまから、月々返済金に団体信用生命保険の費用が含まれようになりました。保障内容も身体障害保障と死亡保障に変わりました。勿論、健康上の理由やその他の事情で団体信用生命保険に加入できない場合でも、利用できるようになりました。

40.  借地権付き住宅のチラシを見ましたが、借地権ってどういうことですか ?
➣ 自分の建物を建てるために、他人の土地を借りる権利を借地権といい「借地契約」を結びます。所有権よりも安く住宅を手にいれることができ、好んで借地権付住宅を購入する方もおります。土地の固定資産税はかかりませんが「地代」がかかります。

※ いままでに多かった相談を抜粋して掲載しました。わからないことは、そのままにしないで「専門家に相談し、きちんと理解・納得してから購入しましょう !!」